深度楼盘分析 · Deep Property Dossier
Grand Dunman
Dunman Road · 邮区 D15（East Coast / Marine Parade）
地契 99-year Leasehold类型 Condominium地铁 TE12 Napier MRT · 290m发展商 SingHaiyi Group Pte Ltd & CSC Land Group (Singapore) Pte Ltd
居住 Livability
7.8/10
宜居综合
投资 Investment
6.0/10
投资综合
综合 Overall
6.9/10
居住 + 投资
一句话结论：名校与地铁双优自住盘，但投资增值缓慢，供应洪峰前需谨慎入场。
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楼盘概览Overview
- 项目名称
- Grand Dunman
- 地址 / 邮区
- Dunman Road · D15
- 定位
- East Coast / Marine Parade
- 发展商
- SingHaiyi Group Pte Ltd & CSC Land Group (Singapore) Pte Ltd
- 物业类型
- Condominium
- 住宅户数
- 约 1008
- 地契
- 99-year Leasehold
- 最近地铁
- TE12 Napier MRT · 290m
- 在售挂牌
- 约 208 套
- 挂牌均价 PSF
- 约 $2562.0
- 历史成交
- 约 725 宗
- 所在区域均价
- D15 约 $2282
| 户型 | 面积 sqft | 在售 | 历史成交 | 成交均价 PSF | 价格区间 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 房 | 452–603 | 22 | 96 | $2591 | $130–150万 |
| 2 房 | 667–1012 | 48 | 205 | $2566 | $19–238万 |
| 3 房 | 926–1819 | 23 | 251 | $2501 | $259–339万 |
| 4 房 | 1291–2314 | 24 | 119 | $2475 | $425–516万 |
| 5 房 | 1679–2615 | 86 | 54 | $2480 | $404–783万 |
成交均价 PSF 为逐户型历史成交均值。来源：公开市场成交记录。
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居住分析Livability · 7.8
交通 10 · 餐饮商业 7 · 公园绿地 3 · 教育资源 10 · 环境宁静 9 · 户型实用 8
- 交通：地铁TE12 Napier MRT仅290米，步行约3分钟，通勤极为便利。
- 餐饮·商业：数据未提供具体商业便利，但地铁站周边通常有零售餐饮，生活配套尚可，但缺乏大型购物中心。
- 公园绿地：附近无显著公园，距离东海岸公园较远，日常休闲绿地不足。
- 教育资源：0.4公里内聚集Kong Hwa小学、Chung Cheng中学等名校，学区价值突出。
- 环境宁静：楼盘临Dunman Road主干道，低楼层或有交通噪音，但整体为纯住宅小区，中高楼层较安静。
- 户型实用：户型面积正常，设计高效，无明显浪费空间，主流户型受市场欢迎。
🚇 地铁TE12 Napier MRT 290m
🎓 学校Chung Cheng High School (Main)（SECONDARY (S1-S4)·名校 0.3km） · Broadrick Secondary School（SECONDARY (S1-S5) 0.4km） · Kong Hwa School（小学·名校 0.4km） · Tanjong Katong Girls' School（SECONDARY (S1-S4)·名校 0.6km） · Tanjong Katong Secondary School（SECONDARY (S1-S4)·名校 0.8km） · Tanjong Katong Primary School（小学 1.1km）
位置示意 · Dunman Road（图：OneMap / SLA）
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投资分析Investment · 6.0
- 价格走势：自身psf近四年微涨0.5%/年，但2025-2026年下滑，增值乏力。
- 流动性：年度成交量超百宗，转手活跃，流动性佳。
- 挂牌溢价：当前挂牌均价2562psf，略低于新盘2767但远高于二手1640，定位中高端，透支部分未来增值。
- 区域对比：D15新盘供应持续放量，二手市场选择多且价格低，竞争激烈，新盘溢价不可持续。
- 小结：短期增值空间有限，依赖滨海区规划兑现，适合长持但回报难测。
增值 3 · 租金 5 · 流动性 8 · 抗跌保值 7 · 入场性价比 7
来源：公开市场成交记录 · 逐户型深度历史。*末年不完整。
各户型逐年成交均价 PSF；每点 ≥4 宗。来源：公开市场成交记录。
来源：公开市场成交记录 + URA 成交。*末年不完整。
| 楼盘 | TOP | 挂牌 PSF | — |
|---|---|---|---|
| MeyerHouse | 2024 | $3,357 | |
| Emerald of Katong | 2028 | $3,089 | |
| Meyer Mansion | 2024 | $3,081 | |
| Amber House | 2029 | $3,052 | |
| MEYER BLUE | 2028 | $3,024 | |
| One Meyer | 2023 | $3,012 |
同区可比 · 挂牌均价 PSF。来源：公开市场挂牌。
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入手成本与回报Entry Cost & Return
买房不只看房价——印花税（BSD + ABSD）、月供、净租金与回本周期决定它划不划算。下以代表性的 2 房 · $128万测算。
| 买家身份 | BSD | ABSD | 印花税合计 | 总入手价 | 成本占比 | 回本周期* |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 公民首套 | $4万 | — | $4万 | $132万 | 2.8% | ~5.5 年 |
| 公民二套 | $4万 | $26万 | $29万 | $157万 | 22.8% | ~41.2 年 |
| PR 首套 | $4万 | $6万 | $10万 | $138万 | 7.8% | ~15.1 年 |
| 外国人 | $4万 | $77万 | $80万 | $208万 | 62.8% | ~97.7 年 |
*回本周期＝靠增值抹平印花税所需年数，按本盘历史约 0%/年增速估算；ABSD 随政策调整。
深色＝按本盘 ~0%/年，浅色＝按区域 ~5%/年（乐观）。
月供与首付（LTV 75% · 利率 3.5% · 25 年）：
| 户型 | 参考价 | 首付 25% | 最低现金 5% | 贷款 75% | 月供 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 房 | $130万 | $32万 | $6万 | $97万 | ~$4,862 |
| 2 房 | $19万 | $5万 | $1万 | $14万 | ~$713 |
| 3 房 | $259万 | $65万 | $13万 | $194万 | ~$9,712 |
仅供参考，以银行实批为准。
近期成交（还价依据）：
| 月份 | 户型 | 楼层 | 面积 | 成交价 | PSF |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-06 | 4房 | 16 | 1,787 | $460万 | $2,576 |
| 2026-06 | 3房 | 02 | 1,044 | $258万 | $2,473 |
| 2026-06 | 2房 | 18 | 893 | $205万 | $2,291 |
| 2026-05 | 4房 | 13 | 1,787 | $458万 | $2,566 |
| 2026-05 | 5房 | 02 | 2,131 | $517万 | $2,425 |
| 2026-05 | 5房 | 18 | 2,615 | $602万 | $2,302 |
| 2026-04 | 5房 | 04 | 2,132 | $518万 | $2,430 |
| 2026-04 | 5房 | 03 | 2,131 | $517万 | $2,428 |
| 2026-04 | 4房 | 12 | 1,926 | $448万 | $2,325 |
| 2026-04 | 5房 | 18 | 2,497 | $562万 | $2,249 |
| 2026-03 | 2房 | 17 | 667 | $201万 | $3,016 |
| 2026-03 | 4房 | 1 | 1,787 | $460万 | $2,572 |
来源：公开市场成交记录（逐户型 · 含楼层）。
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未来供需与规划Supply · Demand · Planning
- 规划格局：南部濒水区开发需5-10年落地，长期利好但时间不确定。
- 未来供应：未来5年约3000套新单位涌入D15，同质化竞品多，可能压低二手价格。
- 未来需求：东海岸作为传统优质住宅区，吸引家庭自住与外国买家，需求有支撑但近期政策收紧。
- 地契与持有：99年地契自购买日起逐年损耗，长期持有需考虑地契衰减对价值的影响。
- 对现在投资价值的影响：供应洪峰前夕入市，短期或面临价格竞争，但若规划兑现可提升区域住房需求，平衡供需。
未来供应管道（D15 在建新盘）：
| 在建新盘 | 户数 | 预计 TOP | 状态 |
|---|---|---|---|
| Emerald of Katong | 846 | 2028 | 在建 |
| The Continuum | 816 | 2027 | 在建 |
| Tembusu Grand | 638 | 2026 | 在建 |
| Vela Bay | 515 | 2034 | 在建 |
| MEYER BLUE | 226 | 2028 | 在建 |
| 合计 | ~3041 | 集中入市 |
2025 前后新盘定「天花板」；本盘二手是价值位。来源：URA 成交（按类型拆分）。
规划与供应时间轴。来源：URA 2025 总蓝图 + 公开市场挂牌。
地契与持有周期：99 年地契的「未来」取决于持有多久——下按持有年限看剩余地契与 CPF/贷款影响。
| 持有 | 剩余地契 | Bala 估值* | CPF / 贷款 |
|---|---|---|---|
| 5 年后 | ~93 年 | ~94% | 全额无碍 |
| 10 年后 | ~88 年 | ~92% | 全额无碍 |
| 20 年后 | ~78 年 | ~89% | 全额无碍 |
| 30 年后 | ~68 年 | ~85% | 全额无碍 |
*Bala's curve 为地契估值经验法则，仅供参考。
*未来展望基于 URA 2025 总蓝图与周边公开规划信息，非官方预测；新盘户数/TOP 以官方与发展商公布为准。
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风险与适配Risks & Fit
适合谁
- 有学龄儿童的名校追求家庭
- 依赖地铁通勤的市区办公族
- 对东海岸生活方式有偏好的自住买家
- 希望持有10年以上等待南部滨水区成熟的长线投资者
谨慎 / 不适合
- 短期投机者可能被大量新供应套牢
- 对外国人印花税高昂（97.7年回本），不适合海外买家
- 对租金回报有要求者（低租金回报率）
- 预算紧张者（入场门槛高）
买入前重点核实
计算持有成本（物业费、地税等）与预期租金收入 · 对比周边新盘价格与地契年限，选择性价比 · 亲自考察噪音环境和未来施工影响 · 关注南部滨水区开发进度及政府规划变更
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总结 · 优缺点对比Summary · Pros & Cons
| ✅ 优点 | ⚠️ 缺点 · 风险 |
|---|---|
| 顶级学区房，多所名校步行可达 | 增值缓慢，近年价格横盘 |
| 地铁近在咫尺，交通便捷 | 未来区域供应激增，竞争激烈 |
| 小区规模大，配套完善 | 租金回报率低，投资变现周期长 |
| 户型多样，满足不同需求 | 99年地契随时间流逝价值折损 |
| 东海岸生活品质高 | 部分单位临街有噪音干扰 |
综合判断 · 6.9/10：Grand Dunman以名校与地铁双重优势，成为东海岸家庭自住的上佳选择，但投资属性偏弱。面对D15未来巨量供应和自身价格滞涨，短期难以获得资本增值，且高印花税和低租金令投资回报承压。自住买家可择机入市，投资者需谨慎考量持有成本与退出时机。