深度楼盘分析 · Deep Property Dossier
Normanton Park
Normanton Park · 邮区 D05（Buona Vista / West Coast / Clementi New Town）
地契 99-year Leasehold类型 Condominium地铁 — · —m发展商 Kingsford Development Pte Ltd
居住 Livability
6.8/10
宜居综合
投资 Investment
7.2/10
投资综合
综合 Overall
7.0/10
居住 + 投资
一句话结论：大型公园住宅，环境优异但交通配套一般，价格走势平稳，适合自住家庭及长线投资者。
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楼盘概览Overview
- 项目名称
- Normanton Park
- 地址 / 邮区
- Normanton Park · D05
- 定位
- Buona Vista / West Coast / Clementi New Town
- 发展商
- Kingsford Development Pte Ltd
- 物业类型
- Condominium
- 住宅户数
- 约 1862
- 地契
- 99-year Leasehold
- 最近地铁
- — · —m
- 在售挂牌
- 约 618 套
- 挂牌均价 PSF
- 约 $2077.0
- 历史成交
- 约 1956 宗
- 所在区域均价
- D05 约 $2178
| 户型 | 面积 sqft | 在售 | 历史成交 | 成交均价 PSF | 价格区间 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 房 | 484–700 | 179 | 526 | $1840 | $85–150万 |
| 2 房 | 635–979 | 175 | 634 | $1832 | $110–190万 |
| 3 房 | 904–1249 | 244 | 600 | $1838 | $155–254万 |
| 4 房 | 1195–2165 | 17 | 144 | $1842 | $250–380万 |
| 5 房 | 1614–2109 | 1 | 52 | $1810 | $366–366万 |
成交均价 PSF 为逐户型历史成交均值。来源：公开市场成交记录。
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居住分析Livability · 6.8
交通 5 · 餐饮商业 7 · 公园绿地 9 · 教育资源 7 · 环境宁静 5 · 户型实用 8
- 交通：最近地铁站约950米，须步行或短程巴士接驳，公共交通便利度中等。
- 餐饮·商业：周边以科学园餐饮为主，大型商场如The Star Vista约1.8公里，日常采买依赖社区小商铺。
- 公园绿地：紧邻肯特岗公园，步行200米内即达大片自然保护区，生态休闲环境极佳。
- 教育资源：1公里内无名校，但1-2公里内有Fairfield Methodist中小学(含名校)、ACJC等，校网覆盖尚可。
- 环境宁静：北侧紧贴AYE快速路，交通噪音明显，且户数达1862户，社区密度高，整体宁静度受一定影响。
- 户型实用：各户型布局方正实用，空间利用率高，1-5房覆盖全面，多数单位带阳台及落地窗，采光通风良好。
位置示意 · Normanton Park（图：OneMap / SLA）
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投资分析Investment · 7.2
- 价格走势：2021年入市后PSF从1791稳步上升至2024年2122，近两年微调至1988，5年自身CAGR约2.1%，表现符合大盘。
- 流动性：逾1862户大盘，各户型累计成交近2000宗，年均流动性远高于15宗，转售市场活跃。
- 挂牌溢价：当前挂牌PSF约2077，略低于D05区2026年平均2178，但明显高于区二手均价1446，定价属区域中上。
- 区域对比：受新盘定价约2507拉动，区域整体PSF有天花板支撑，本案较新盘折让约17%，存在一定价差空间。
- 小结：增值温和，流动性强，租金回报尚可，属稳健型资产，短期爆发力一般但下行风险可控。
增值 6 · 租金 7 · 流动性 9 · 抗跌保值 7 · 入场性价比 7
来源：公开市场成交记录 · 逐户型深度历史。*末年不完整。
各户型逐年成交均价 PSF；每点 ≥4 宗。来源：公开市场成交记录。
来源：公开市场成交记录 + URA 成交。*末年不完整。
| 楼盘 | TOP | 挂牌 PSF | — |
|---|---|---|---|
| Lyndenwoods | 2028 | $2,636 | |
| Bloomsbury Residences | 2029 | $2,623 | |
| Blossoms By The Park | 2026 | $2,567 | |
| Terra Hill | — | $2,559 | |
| One-North Eden | 2024 | $2,472 | |
| ELTA | 2028 | $2,462 |
同区可比 · 挂牌均价 PSF。来源：公开市场挂牌。
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入手成本与回报Entry Cost & Return
买房不只看房价——印花税（BSD + ABSD）、月供、净租金与回本周期决定它划不划算。下以代表性的 2 房 · $150万测算。
| 买家身份 | BSD | ABSD | 印花税合计 | 总入手价 | 成本占比 | 回本周期* |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 公民首套 | $4万 | — | $4万 | $154万 | 3.0% | ~1.4 年 |
| 公民二套 | $4万 | $30万 | $34万 | $184万 | 23.0% | ~10.0 年 |
| PR 首套 | $4万 | $8万 | $12万 | $162万 | 8.0% | ~3.7 年 |
| 外国人 | $4万 | $90万 | $94万 | $244万 | 63.0% | ~23.5 年 |
*回本周期＝靠增值抹平印花税所需年数，按本盘历史约 2%/年增速估算；ABSD 随政策调整。
深色＝按本盘 ~2%/年，浅色＝按区域 ~5%/年（乐观）。
月供与首付（LTV 75% · 利率 3.5% · 25 年）：
| 户型 | 参考价 | 首付 25% | 最低现金 5% | 贷款 75% | 月供 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 房 | $85万 | $21万 | $4万 | $64万 | ~$3,191 |
| 2 房 | $110万 | $28万 | $6万 | $82万 | ~$4,130 |
| 3 房 | $155万 | $39万 | $8万 | $116万 | ~$5,816 |
仅供参考，以银行实批为准。
近期成交（还价依据）：
| 月份 | 户型 | 楼层 | 面积 | 成交价 | PSF |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-06 | 2房 | 05 | 721 | $149万 | $2,067 |
| 2026-06 | 3房 | 24 | 1,238 | $250万 | $2,019 |
| 2026-06 | 2房 | 12 | 764 | $151万 | $1,974 |
| 2026-06 | 2房 | 06 | 657 | $126万 | $1,910 |
| 2026-05 | 4房 | 14 | 1,313 | $282万 | $2,148 |
| 2026-05 | 3房 | 15 | 1,087 | $226万 | $2,079 |
| 2026-05 | 2房 | 20 | 764 | $156万 | $2,042 |
| 2026-05 | 2房 | 21 | 657 | $130万 | $1,976 |
| 2026-05 | 2房 | 1 | 635 | $123万 | $1,942 |
| 2026-05 | 1房 | 02 | 527 | $88万 | $1,679 |
| 2026-04 | 4房 | 15 | 1,313 | $291万 | $2,216 |
| 2026-04 | 3房 | 07 | 1,076 | $228万 | $2,119 |
来源：公开市场成交记录（逐户型 · 含楼层）。
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未来供需与规划Supply · Demand · Planning
- 规划格局：URA总蓝图拟带动南部濒水区、西海岸及金文泰转型，新增逾8万套住宅并导入商业，中长期区域升级可期。
- 未来供应：ELTA、Faber Residence等五项在建新盘合计1876户，2026-2029年陆续竣工，区域存量竞争将加剧。
- 未来需求：得益于科技园、国大及one-north就业集聚，高知租客和转售客群稳固，但面临同质化新盘分流。
- 地契与持有：99年地契自2019年起算，剩余年份逾90年，目前仍处于地契长寿期，折价压力小。
- 对现在投资价值的影响：新盘供应洪峰可能压制二手叫价，但区域持续升级与人口导入将提供底部支撑，长线保值力良好。
未来供应管道（D05 在建新盘）：
| 在建新盘 | 户数 | 预计 TOP | 状态 |
|---|---|---|---|
| ELTA | 501 | 2028 | 在建 |
| Faber Residence | 399 | 2029 | 在建 |
| Bloomsbury Residences | 358 | 2029 | 在建 |
| Lyndenwoods | 343 | 2028 | 在建 |
| Blossoms By The Park | 275 | 2026 | 在建 |
| 合计 | ~1876 | 集中入市 |
2025 前后新盘定「天花板」；本盘二手是价值位。来源：URA 成交（按类型拆分）。
规划与供应时间轴。来源：URA 2025 总蓝图 + 公开市场挂牌。
地契与持有周期：99 年地契的「未来」取决于持有多久——下按持有年限看剩余地契与 CPF/贷款影响。
| 持有 | 剩余地契 | Bala 估值* | CPF / 贷款 |
|---|---|---|---|
| 5 年后 | ~91 年 | ~93% | 全额无碍 |
| 10 年后 | ~86 年 | ~92% | 全额无碍 |
| 20 年后 | ~76 年 | ~88% | 全额无碍 |
| 30 年后 | ~66 年 | ~84% | 全额无碍 |
*Bala's curve 为地契估值经验法则，仅供参考。
*未来展望基于 URA 2025 总蓝图与周边公开规划信息，非官方预测；新盘户数/TOP 以官方与发展商公布为准。
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风险与适配Risks & Fit
适合谁
- 国大与科学园上班族寻求通勤便利
- 注重自然环境的家庭自住买家
- 偏好大盘带全套设施的投资者
- 已持有多年主宅、寻找长期收租资产者
谨慎 / 不适合
- 依赖地铁通勤的年轻白领（步行距离不理想）
- 对临路噪音敏感的自住者需选择内向单位
- 短线炒家面临新盘大量入市导致的提价阻力
- 极度追求名校1公里内资源的家庭（均超过1.5公里）
买入前重点核实
查证单位朝向是否避开AYE快速路，并实地感受噪音 · 了解项目地契起始日期及剩余年限，确认未来持有成本 · 比较同期新盘（如Blossoms By The Park）的定价与设施，确认价差合理性 · 核实近期同户型成交PSF，谨防挂牌价虚高
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总结 · 优缺点对比Summary · Pros & Cons
| ✅ 优点 | ⚠️ 缺点 · 风险 |
|---|---|
| 紧邻肯特岗公园，生态居住体验稀缺 | 地铁站距离较远，公共交通便利度不足 |
| 全设施大盘，户型选择多样且实用 | 北侧部分单位受AYE交通噪音干扰 |
| 转手活跃，流动性极佳 | 周边日常商业配套偏弱 |
| 价格较区新盘有明显折让 | 未来区域新盘集中交付，短期价格承压 |
| 区域长期规划利好，抗跌性强 | 1公里内无名校，教育资源评分一般 |
综合判断 · 7.0/10：Normanton Park作为西区指标大型公园住宅，凭借优越的绿地、齐全的户型和活跃的二级市场，成为稳健型长线资产。近期价格随大盘微调，叠加远程地铁和噪音等因素，短期爆发力有限，但租金与转售需求扎实。自住者若接纳通勤缺陷，可获得高性价比的绿色生活方式；投资者则应关注供应洪峰下的议价窗口，择优入市。