深度楼盘分析 · Deep Property Dossier
Parc Clematis
Jalan Lempeng · 邮区 D05（Buona Vista / West Coast / Clementi New Town）
地契 99-year Leasehold类型 Condominium地铁 EW23 Clementi MRT Station · 1270m发展商 SingHaiyi Group Pte Ltd & Chuan Capital Pte Ltd
居住 Livability
6.0/10
宜居综合
投资 Investment
7.0/10
投资综合
综合 Overall
6.5/10
居住 + 投资
一句话结论：Parc Clematis 是西海岸大型住宅项目，名校近在咫尺，但距地铁较远，未来区域供应集中，增值稳健但短期受压。
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楼盘概览Overview
- 项目名称
- Parc Clematis
- 地址 / 邮区
- Jalan Lempeng · D05
- 定位
- Buona Vista / West Coast / Clementi New Town
- 发展商
- SingHaiyi Group Pte Ltd & Chuan Capital Pte Ltd
- 物业类型
- Condominium
- 住宅户数
- 约 1468
- 地契
- 99-year Leasehold
- 最近地铁
- EW23 Clementi MRT Station · 1270m
- 在售挂牌
- 约 136 套
- 挂牌均价 PSF
- 约 $2156.0
- 历史成交
- 约 1735 宗
- 所在区域均价
- D05 约 $2178
| 户型 | 面积 sqft | 在售 | 历史成交 | 成交均价 PSF | 价格区间 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 房 | 452–710 | 22 | 140 | $1729 | $90–107万 |
| 2 房 | 506–894 | 76 | 624 | $1730 | $137–190万 |
| 3 房 | 743–1475 | 24 | 628 | $1744 | $149–350万 |
| 4 房 | 1237–2660 | 8 | 223 | $1751 | $290–400万 |
| 5 房 | 1636–3834 | 6 | 120 | $1634 | $385–530万 |
成交均价 PSF 为逐户型历史成交均值。来源：公开市场成交记录。
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居住分析Livability · 6.0
交通 4 · 餐饮商业 4 · 公园绿地 3 · 教育资源 9 · 环境宁静 8 · 户型实用 8
- 交通：距Clementi地铁站约1.27公里，步行不便，依赖巴士接驳，通勤便利度一般。
- 餐饮·商业：周边商业配套信息不足，估计依赖Clementi中心，步行距离较远，日常生活稍显不便。
- 公园绿地：未见紧邻大型公园，绿地空间可能有限，居民休闲需前往稍远区域。
- 教育资源：紧邻南华小学（名校，0.3km）等多所中小学，教育资源极具优势。
- 环境宁静：大型纯住宅社区，内部设施完善，无商业噪音，居住环境安静。
- 户型实用：提供1至5房多元户型，布局高效，小户型紧凑，大户型宽敞，实用率高。
🚇 地铁EW23 Clementi MRT Station 1270m
🎓 学校Nan Hua Primary School（小学·名校 0.3km） · Clementi Town Secondary School（SECONDARY (S1-S5) 0.3km） · Clementi Primary School（小学 0.5km） · Qifa Primary School（小学 0.5km） · Pei Tong Primary School（小学 0.9km） · Nan Hua High School（SECONDARY (S1-S5)·名校 1.4km）
位置示意 · Jalan Lempeng（图：OneMap / SLA）
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投资分析Investment · 7.0
- 价格走势：历史CAGR约4.9%，略低于5%门槛，涨幅稳健但增速放缓。
- 流动性：历史成交活跃，年均成交量远超15宗，转售市场流动性强。
- 挂牌溢价：当前挂牌均价约2156 psf，介于区域二手与新盘之间，溢价合理。
- 区域对比：D05区新盘定价2507 psf，二手均价仅1446，项目定价高于二手，接近区域平均，存在一定溢价。
- 小结：增值潜力中等，流动性优秀，但高供应可能抑制短期价格。
增值 7 · 租金 6 · 流动性 9 · 抗跌保值 7 · 入场性价比 6
来源：公开市场成交记录 · 逐户型深度历史。*末年不完整。
各户型逐年成交均价 PSF；每点 ≥4 宗。来源：公开市场成交记录。
来源：公开市场成交记录 + URA 成交。*末年不完整。
| 楼盘 | TOP | 挂牌 PSF | — |
|---|---|---|---|
| Lyndenwoods | 2028 | $2,636 | |
| Bloomsbury Residences | 2029 | $2,623 | |
| Blossoms By The Park | 2026 | $2,567 | |
| Terra Hill | — | $2,559 | |
| One-North Eden | 2024 | $2,472 | |
| ELTA | 2028 | $2,461 |
同区可比 · 挂牌均价 PSF。来源：公开市场挂牌。
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入手成本与回报Entry Cost & Return
买房不只看房价——印花税（BSD + ABSD）、月供、净租金与回本周期决定它划不划算。下以代表性的 2 房 · $163万测算。
| 买家身份 | BSD | ABSD | 印花税合计 | 总入手价 | 成本占比 | 回本周期* |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 公民首套 | $5万 | — | $5万 | $168万 | 3.1% | ~0.6 年 |
| 公民二套 | $5万 | $33万 | $38万 | $201万 | 23.1% | ~4.4 年 |
| PR 首套 | $5万 | $8万 | $13万 | $176万 | 8.1% | ~1.6 年 |
| 外国人 | $5万 | $98万 | $103万 | $266万 | 63.1% | ~10.2 年 |
*回本周期＝靠增值抹平印花税所需年数，按本盘历史约 5%/年增速估算；ABSD 随政策调整。
深色＝按本盘 ~5%/年，浅色＝按区域 ~5%/年（乐观）。
月供与首付（LTV 75% · 利率 3.5% · 25 年）：
| 户型 | 参考价 | 首付 25% | 最低现金 5% | 贷款 75% | 月供 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 房 | $90万 | $22万 | $4万 | $67万 | ~$3,375 |
| 2 房 | $137万 | $34万 | $7万 | $103万 | ~$5,136 |
| 3 房 | $149万 | $37万 | $7万 | $112万 | ~$5,594 |
仅供参考，以银行实批为准。
近期成交（还价依据）：
| 月份 | 户型 | 楼层 | 面积 | 成交价 | PSF |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-06 | 3房 | 08 | 829 | $199万 | $2,398 |
| 2026-06 | 2房 | 11 | 721 | $165万 | $2,286 |
| 2026-06 | 3房 | 11 | 861 | $190万 | $2,207 |
| 2026-06 | 2房 | 22 | 689 | $139万 | $2,019 |
| 2026-06 | 2房 | 21 | 689 | $138万 | $1,996 |
| 2026-06 | 2房 | 20 | 689 | $137万 | $1,988 |
| 2026-05 | 3房 | 04 | 915 | $219万 | $2,391 |
| 2026-05 | 4房 | 15 | 1,496 | $356万 | $2,380 |
| 2026-05 | 3房 | 05 | 893 | $208万 | $2,329 |
| 2026-05 | 2房 | 20 | 743 | $173万 | $2,328 |
| 2026-05 | 3房 | 14 | 743 | $168万 | $2,266 |
| 2026-05 | 5房 | 15 | 1,712 | $386万 | $2,255 |
来源：公开市场成交记录（逐户型 · 含楼层）。
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未来供需与规划Supply · Demand · Planning
- 规划格局：URA总体规划关注南部滨水区，西海岸不在核心增长带，受益有限。
- 未来供应：区域内将有多达5个新盘集中入市，约1876户，竞争激烈，可能导致价格承压。
- 未来需求：靠近南华小学等名校，吸引家庭租户和买家，提供稳定需求基础。
- 地契与持有：99年地契，剩余年限长约90年，抗跌性良好，但无永久地契优势。
- 对现在投资价值的影响：未来大量新盘可能稀释稀缺性，短期价格或横盘，长期仍视名校资源。
未来供应管道（D05 在建新盘）：
| 在建新盘 | 户数 | 预计 TOP | 状态 |
|---|---|---|---|
| ELTA | 501 | 2028 | 在建 |
| Faber Residence | 399 | 2029 | 在建 |
| Bloomsbury Residences | 358 | 2029 | 在建 |
| Lyndenwoods | 343 | 2028 | 在建 |
| Blossoms By The Park | 275 | 2026 | 在建 |
| 合计 | ~1876 | 集中入市 |
2025 前后新盘定「天花板」；本盘二手是价值位。来源：URA 成交（按类型拆分）。
规划与供应时间轴。来源：URA 2025 总蓝图 + 公开市场挂牌。
地契与持有周期：99 年地契的「未来」取决于持有多久——下按持有年限看剩余地契与 CPF/贷款影响。
| 持有 | 剩余地契 | Bala 估值* | CPF / 贷款 |
|---|---|---|---|
| 5 年后 | ~91 年 | ~93% | 全额无碍 |
| 10 年后 | ~86 年 | ~92% | 全额无碍 |
| 20 年后 | ~76 年 | ~88% | 全额无碍 |
| 30 年后 | ~66 年 | ~84% | 全额无碍 |
*Bala's curve 为地契估值经验法则，仅供参考。
*未来展望基于 URA 2025 总蓝图与周边公开规划信息，非官方预测；新盘户数/TOP 以官方与发展商公布为准。
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风险与适配Risks & Fit
适合谁
- 有学龄儿童家庭，尤其瞄准南华小学
- 追求大型社区配套和多样化户型的买家
- 中长期持有者，可承受短期价格波动
- 注重流动性的投资者，便于转售
谨慎 / 不适合
- 依赖公共交通者需评估通勤，步行至地铁不便
- 短期套利空间有限，印花税回本周期较长
- 未来供应冲击风险，区域大量新盘将稀释需求
- 租金回报率不明，投资者需核实实际租金水平
买入前重点核实
实地核查步行至地铁站的实际时间和路线便利度 · 调研周边商业配套，确认餐饮、超市等日常设施 · 查询近半年实际租金成交和空置率数据 · 关注新盘开盘节奏，评估对二手价格的冲击
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总结 · 优缺点对比Summary · Pros & Cons
| ✅ 优点 | ⚠️ 缺点 · 风险 |
|---|---|
| 名校0.3km步行可达，顶级学区资源 | 距地铁站超过1公里，通勤便利度低 |
| 社区规模大，设施齐全，自住体验佳 | 商业配套信息不明确，日常购物可能不便 |
| 户型选择多样，设计高效实用 | 区域未来供应量大，增值承压 |
| 历史成交活跃，流动性极高 | 租金回报率未知，投资回报存不确定性 |
| 地契年限长，品质维护良好 | 并非核心规划区，缺乏额外增长动力 |
综合判断 · 6.5/10：Parc Clematis 凭借南华小学这一顶级学区资源，对家庭自住者具有强大吸引力，社区品质和户型实用性突出，流动性优异；但对于投资者，地铁距离远、商业配套待核实，且未来几年区域大量新盘涌入将加剧竞争，短期价格涨幅可能受限，建议自住优先，投资需谨慎评估持有成本与租金回报。