深度楼盘分析 · Deep Property Dossier
Piccadilly Grand
Northumberland Road · 邮区 D08（Farrer Park / Serangoon Rd）
地契 99-year Leasehold类型 Condominium地铁 NE8 Farrer Park MRT Station · 470m发展商 Joyce Yeo 杨惠婷
居住 Livability
7.0/10
宜居综合
投资 Investment
7.0/10
投资综合
综合 Overall
7.0/10
居住 + 投资
一句话结论：Piccadilly Grand位于D08 Farrer Park，紧邻地铁且自带商业，户型紧凑实用，但环境嘈杂、公园绿地缺乏，价格与区域新盘持平，适合自住及追求便利的买家。
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楼盘概览Overview
- 项目名称
- Piccadilly Grand
- 地址 / 邮区
- Northumberland Road · D08
- 定位
- Farrer Park / Serangoon Rd
- 发展商
- Joyce Yeo 杨惠婷
- 物业类型
- Condominium
- 住宅户数
- 约 2026
- 地契
- 99-year Leasehold
- 最近地铁
- NE8 Farrer Park MRT Station · 470m
- 在售挂牌
- 约 214 套
- 挂牌均价 PSF
- 约 $2578.0
- 历史成交
- 约 387 宗
- 所在区域均价
- D08 约 $1911
| 户型 | 面积 sqft | 在售 | 历史成交 | 成交均价 PSF | 价格区间 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 房 | 484–689 | 89 | 71 | $2306 | $119–145万 |
| 2 房 | 646–872 | 84 | 110 | $2206 | $152–197万 |
| 3 房 | 882–1356 | 26 | 102 | $2139 | $185–305万 |
| 4 房 | 1377–1744 | 13 | 64 | $2089 | $277–380万 |
| 5 房 | 1582–2046 | 2 | 40 | $1992 | $400–469万 |
成交均价 PSF 为逐户型历史成交均值。来源：公开市场成交记录。
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居住分析Livability · 7.0
交通 8 · 餐饮商业 8 · 公园绿地 5 · 教育资源 8 · 环境宁静 5 · 户型实用 8
- 交通：距NE8 Farrer Park地铁站约470米，步行可达，通勤便利。
- 餐饮·商业：项目为商住综合体，楼下有零售餐饮；周边City Square Mall等提供丰富选择（估算）。
- 公园绿地：邻近绿地较少，缺乏大型公园，但附近可能有小型社区花园（估算）。
- 教育资源：300米内有Farrer Park小学，1公里内有St. Joseph's Institution Junior等，名校Hong Wen School在1.2公里外，整体教育资源尚可。
- 环境宁静：临主要道路且底层为商业，面临噪音和人流影响，居住环境不够纯粹。
- 户型实用：户型面积紧凑，无浪费空间，但部分单位可能采光受限（估算）。
🚇 地铁NE8 Farrer Park MRT Station 470m
🎓 学校Farrer Park Primary School（小学 0.2km） · Northlight School（SECONDARY (S1-S4) 0.9km） · St. Joseph'S Institution Junior（小学 1.0km） · St. Margaret'S School (Primary)（小学 1.1km） · Hong Wen School（小学·名校 1.2km） · Anglo-Chinese School (Junior)（小学 1.3km）
位置示意 · Northumberland Road（图：OneMap / SLA）
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投资分析Investment · 7.0
- 价格走势：近5年自身CAGR约2.8%/年，跑赢区域二手但弱于整体市场，增长平稳。
- 流动性：累计成交超380宗，年均活跃，转售市场交易频繁，流动性优异。
- 挂牌溢价：当前挂牌均价约$2,578 psf，高于区域二手$1,543 psf，存在较大溢价，但接近区域新盘价。
- 区域对比：D08区近年新盘少，二手价格停滞，新盘定价天花板效应明显，Piccadilly Grand价格处于区域高点。
- 小结：投资回报依赖整体市场上涨，资本增值中等，租金回报预估一般，适合长期持有。
增值 7 · 租金 6 · 流动性 9 · 抗跌保值 8 · 入场性价比 5
来源：公开市场成交记录 · 逐户型深度历史。*末年不完整。
各户型逐年成交均价 PSF；每点 ≥4 宗。来源：公开市场成交记录。
来源：公开市场成交记录 + URA 成交。*末年不完整。
| 楼盘 | TOP | 挂牌 PSF | — |
|---|---|---|---|
| Sturdee Residences | 2019 | $2,302 | |
| City Square Residences | 2009 | $2,279 | |
| The Ranz | 2026 | $2,088 | |
| Citylights | 2007 | $2,058 | |
| Uptown @ Farrer | 2022 | $2,050 | |
| Forte Suites | 2018 | $2,028 |
同区可比 · 挂牌均价 PSF。来源：公开市场挂牌。
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入手成本与回报Entry Cost & Return
买房不只看房价——印花税（BSD + ABSD）、月供、净租金与回本周期决定它划不划算。下以代表性的 2 房 · $174万测算。
| 买家身份 | BSD | ABSD | 印花税合计 | 总入手价 | 成本占比 | 回本周期* |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 公民首套 | $6万 | — | $6万 | $180万 | 3.3% | ~1.2 年 |
| 公民二套 | $6万 | $35万 | $40万 | $214万 | 23.3% | ~7.6 年 |
| PR 首套 | $6万 | $9万 | $14万 | $188万 | 8.3% | ~2.9 年 |
| 外国人 | $6万 | $104万 | $110万 | $284万 | 63.3% | ~17.7 年 |
*回本周期＝靠增值抹平印花税所需年数，按本盘历史约 3%/年增速估算；ABSD 随政策调整。
深色＝按本盘 ~3%/年，浅色＝按区域 ~5%/年（乐观）。
月供与首付（LTV 75% · 利率 3.5% · 25 年）：
| 户型 | 参考价 | 首付 25% | 最低现金 5% | 贷款 75% | 月供 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 房 | $119万 | $30万 | $6万 | $89万 | ~$4,461 |
| 2 房 | $152万 | $38万 | $8万 | $114万 | ~$5,707 |
| 3 房 | $185万 | $46万 | $9万 | $139万 | ~$6,946 |
仅供参考，以银行实批为准。
近期成交（还价依据）：
| 月份 | 户型 | 楼层 | 面积 | 成交价 | PSF |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-06 | 3房 | 12 | 883 | $219万 | $2,480 |
| 2026-06 | 3房 | 08 | 883 | $215万 | $2,437 |
| 2026-06 | 3房 | 23 | 1,346 | $278万 | $2,065 |
| 2026-05 | 2房 | 10 | 678 | $170万 | $2,507 |
| 2026-05 | 2房 | 05 | 710 | $172万 | $2,423 |
| 2026-05 | 3房 | 12 | 1,098 | $265万 | $2,413 |
| 2026-04 | 2房 | 18 | 710 | $180万 | $2,535 |
| 2026-04 | 3房 | 1 | 883 | $220万 | $2,492 |
| 2026-04 | 3房 | 11 | 1,087 | $270万 | $2,484 |
| 2026-04 | 2房 | 16 | 710 | $174万 | $2,449 |
| 2026-04 | 2房 | 06 | 710 | $168万 | $2,366 |
| 2026-04 | 5房 | 10 | 1,583 | $370万 | $2,337 |
来源：公开市场成交记录（逐户型 · 含楼层）。
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未来供需与规划Supply · Demand · Planning
- 规划格局：URA总蓝图中Greater Southern Waterfront等规划，未来可能带动中央区需求，但D08直接受益有限（估算）。
- 未来供应：周边新盘The Ranz仅14户，2026年入市，竞争压力小，但区域整体供应仍偏紧（估算）。
- 未来需求：Farrer Park作为成熟区，需求稳定，但价格敏感买家或流向二手市场。
- 地契与持有：99年地契尚余约95年，短期内无地契贬值风险，长期价值将衰减。
- 对现在投资价值的影响：近期无大量供应冲击，价格支撑较强，但需关注利率及宏观经济对流动性的影响。
未来供应管道（D08 在建新盘）：
| 在建新盘 | 户数 | 预计 TOP | 状态 |
|---|---|---|---|
| The Ranz | 14 | 2026 | 在建 |
| 合计 | ~14 | 集中入市 |
2025 前后新盘定「天花板」；本盘二手是价值位。来源：URA 成交（按类型拆分）。
规划与供应时间轴。来源：URA 2025 总蓝图 + 公开市场挂牌。
地契与持有周期：99 年地契的「未来」取决于持有多久——下按持有年限看剩余地契与 CPF/贷款影响。
| 持有 | 剩余地契 | Bala 估值* | CPF / 贷款 |
|---|---|---|---|
| 5 年后 | ~93 年 | ~94% | 全额无碍 |
| 10 年后 | ~88 年 | ~92% | 全额无碍 |
| 20 年后 | ~78 年 | ~89% | 全额无碍 |
| 30 年后 | ~68 年 | ~85% | 全额无碍 |
*Bala's curve 为地契估值经验法则，仅供参考。
*未来展望基于 URA 2025 总蓝图与周边公开规划信息，非官方预测；新盘户数/TOP 以官方与发展商公布为准。
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风险与适配Risks & Fit
适合谁
- 自住买家，尤其依赖地铁和商业便利的年轻家庭。
- 寻求高流动性的投资者，便于未来转售。
- 看好中央区长期发展的长线投资者。
- 喜欢商住一体，生活便利的买家。
谨慎 / 不适合
- 追求宁静纯住宅环境的买家不适合，临路且商业带来嘈杂。
- 预算有限，希望高租金回报的投资者，因租金回报仅约3%（估算）。
- 注重名校学区的家长，1公里内无名校，需抽签。
- 短期投机者，价格透支，增值空间有限。
买入前重点核实
核实底层商业业态是否与宣传一致，是否产生噪音或异味。 · 了解物业管理费水平，综合体通常较高。 · 对比周边二手价格，评估溢价是否合理。 · 考察户型实际采光和通风，部分单位可能有遮挡。
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总结 · 优缺点对比Summary · Pros & Cons
| ✅ 优点 | ⚠️ 缺点 · 风险 |
|---|---|
| 紧邻地铁，交通便利。 | 环境嘈杂，非纯住宅。 |
| 自带商业，生活配套完善。 | 缺乏公园绿地。 |
| 户型紧凑，空间利用率高。 | 价格位于区域高位，入场门槛高。 |
| 流动性好，易于转售。 | 租金回报率预估偏低（约3%）。 |
| 区域新盘稀缺，竞争小。 | 地契99年，长期价值衰减。 |
综合判断 · 7.0/10：Piccadilly Grand作为Farrer Park地铁上盖综合体，自住便利性极高，但以投资角度看，溢价明显且租金回报一般，更适合追求生活便利的买家，长期持有需警惕地契贬值。