深度楼盘分析 · Deep Property Dossier
The Crest
Prince Charles Crescent · 邮区 D03（Alexandra / Commonwealth）
地契 99-year Leasehold类型 Condominium地铁 EW18 Redhill MRT Station · 900m发展商 Wingcrown Investment Pte Ltd
居住 Livability
6.8/10
宜居综合
投资 Investment
7.4/10
投资综合
综合 Overall
7.1/10
居住 + 投资
一句话结论：The Crest 是 D03 地段价格显著低于区域均值的 99 年公寓，紧邻顶尖名校，但交通便利性一般、配套不足，且面临未来大量新盘供应的压力，更适合注重学区且接受长线持有的买家。
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楼盘概览Overview
- 项目名称
- The Crest
- 地址 / 邮区
- Prince Charles Crescent · D03
- 定位
- Alexandra / Commonwealth
- 发展商
- Wingcrown Investment Pte Ltd
- 物业类型
- Condominium
- 住宅户数
- 约 469
- 地契
- 99-year Leasehold
- 最近地铁
- EW18 Redhill MRT Station · 900m
- 在售挂牌
- 约 82 套
- 挂牌均价 PSF
- 约 $2085.0
- 历史成交
- 约 523 宗
- 所在区域均价
- D03 约 $2434
| 户型 | 面积 sqft | 在售 | 历史成交 | 成交均价 PSF | 价格区间 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 房 | 614–775 | 1 | 54 | $1810 | $120–120万 |
| 2 房 | 764–1872 | 54 | 163 | $1925 | $145–265万 |
| 3 房 | 635–1991 | 20 | 213 | $1833 | $229–380万 |
| 4 房 | 1367–1884 | 6 | 81 | $1916 | $288–400万 |
| 5 房 | 1841–2003 | — | 12 | $1757 | — |
成交均价 PSF 为逐户型历史成交均值。来源：公开市场成交记录。
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居住分析Livability · 6.8
交通 6 · 餐饮商业 4 · 公园绿地 4 · 教育资源 10 · 环境宁静 9 · 户型实用 8
- 步行至地铁站约 900 米，属可接受范围，但非极便捷：距离 EW18 红山站 900 米，步行约 10-12 分钟，公交接驳可部分弥补，但日常通勤便利性中等。
- 周边餐饮与商业配套较弱，依赖附近邻里中心：楼盘本身不设商场，最近的生活配套需前往红山成熟组屋区，如红山市场及美食中心，步行约 10 分钟。
- 公园绿地资源缺乏，大范围绿化在远处：项目周围无大型公园绿地，最近的亚历山大运河线性公园在约 1 公里外，且南部山脊等自然区域需乘车前往。
- 1 公里内顶尖女校，教育资源亮眼：克信女中 (Crescent Girls’ School) 名校距离仅 0.2 公里，亚历山大小学、颜永成学校等也在 1 公里内，为家庭提供多种选择。
- 纯住宅小区，居住环境安静：位于 Prince Charles Crescent 低密度住宅区，远离主干道，不设商业底商，整体氛围宁静。
- 户型面积偏大，空间实用率高：1 房面积 614-775 平方英尺，2 房最大可达 1872 平方英尺，各户型布局方正，没有微小户型，自住舒适度较好。
🚇 地铁EW18 Redhill MRT Station 900m
🎓 学校Crescent Girls' School（SECONDARY (S1-S4)·名校 0.2km） · Alexandra Primary School（小学 0.6km） · Gan Eng Seng School（SECONDARY (S1-S5) 0.7km） · Queenstown Secondary School（SECONDARY (S1-S5) 0.7km） · Gan Eng Seng Primary School（小学 0.9km） · Bukit Merah Secondary School（SECONDARY (S1-S5) 1.0km）
位置示意 · Prince Charles Crescent（图：OneMap / SLA）
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投资分析Investment · 7.4
- 价格长期增长缓慢，CAGR 约 1.1%：2014 年至今 psf 从 1762 涨至 2016，年均增长率仅约 1.1%，跑输通胀，资本增值乏力。
- 转售市场活跃，流动性出色：自推出以来累计成交超 500 宗，年均约 40 宗，远高于 15 宗/年的流动性门槛，转手相对容易。
- 当前挂牌 psf 高出近期成交价，溢价明显：挂牌均价 psf 约 2085，显著高于 2025-2026 年实际成交的 1958-2016，买家议价空间可能较大，需警惕挂高价惜售。
- 成交价持续低于 D03 区域均值，折价明显：2025 年区域 psf 达 2714，而该项目仅 1958，折价约 28%，体现了市场对其原有价值认可度偏低或产品定位差异。
- 投资小结：收租型资产，资本升值预期保守：价格洼地、流动性好，适合追求租金现金流而非大幅增值的投资者；但需关注未来大量新盘对二手价格的压制。
增值 6 · 租金 6 · 流动性 9 · 抗跌保值 7 · 入场性价比 9
来源：公开市场成交记录 · 逐户型深度历史。*末年不完整。
各户型逐年成交均价 PSF；每点 ≥4 宗。来源：公开市场成交记录。
来源：公开市场成交记录 + URA 成交。*末年不完整。
| 楼盘 | TOP | 挂牌 PSF | — |
|---|---|---|---|
| Zyon Grand | 2030 | $3,198 | |
| Promenade Peak | 2031 | $3,043 | |
| Riviere | 2023 | $2,986 | |
| PENRITH | 2029 | $2,935 | |
| One Pearl Bank | 2024 | $2,664 | |
| The Landmark | 2025 | $2,621 |
同区可比 · 挂牌均价 PSF。来源：公开市场挂牌。
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入手成本与回报Entry Cost & Return
买房不只看房价——印花税（BSD + ABSD）、月供、净租金与回本周期决定它划不划算。下以代表性的 2 房 · $205万测算。
| 买家身份 | BSD | ABSD | 印花税合计 | 总入手价 | 成本占比 | 回本周期* |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 公民首套 | $7万 | — | $7万 | $212万 | 3.5% | ~3.2 年 |
| 公民二套 | $7万 | $41万 | $48万 | $253万 | 23.5% | ~19.3 年 |
| PR 首套 | $7万 | $10万 | $17万 | $222万 | 8.5% | ~7.5 年 |
| 外国人 | $7万 | $123万 | $130万 | $335万 | 63.5% | ~44.9 年 |
*回本周期＝靠增值抹平印花税所需年数，按本盘历史约 1%/年增速估算；ABSD 随政策调整。
深色＝按本盘 ~1%/年，浅色＝按区域 ~5%/年（乐观）。
月供与首付（LTV 75% · 利率 3.5% · 25 年）：
| 户型 | 参考价 | 首付 25% | 最低现金 5% | 贷款 75% | 月供 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 房 | $120万 | $30万 | $6万 | $90万 | ~$4,506 |
| 2 房 | $145万 | $36万 | $7万 | $109万 | ~$5,444 |
| 3 房 | $229万 | $57万 | $11万 | $172万 | ~$8,598 |
仅供参考，以银行实批为准。
近期成交（还价依据）：
| 月份 | 户型 | 楼层 | 面积 | 成交价 | PSF |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-06 | 2房 | 19 | 829 | $162万 | $1,954 |
| 2026-06 | 3房 | 12 | 1,259 | $240万 | $1,906 |
| 2026-05 | 4房 | 04 | 1,701 | $362万 | $2,127 |
| 2026-05 | 2房 | 18 | 904 | $190万 | $2,102 |
| 2026-04 | 3房 | 13 | 1,302 | $255万 | $1,959 |
| 2026-03 | 4房 | 12 | 1,367 | $280万 | $2,052 |
| 2026-03 | 4房 | 04 | 1,658 | $338万 | $2,039 |
| 2026-03 | 2房 | 07 | 796 | $158万 | $1,991 |
| 2026-03 | 2房 | 22 | 829 | $163万 | $1,966 |
| 2026-02 | 2房 | 17 | 775 | $160万 | $2,065 |
| 2025-12 | 3房 | 11 | 1,335 | $271万 | $2,028 |
| 2025-12 | 1房 | 17 | 635 | $128万 | $2,016 |
来源：公开市场成交记录（逐户型 · 含楼层）。
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未来供需与规划Supply · Demand · Planning
- 南部濒水区 (Greater Southern Waterfront) 长期蓝图：URA 2025 总蓝图拟将吉宝俱乐部地段等改造为集住宅、公园与连通为一体的活力区，为项目带来长远环境提升与区域升级可能。
- 周边四个新盘集中入市，竞争加剧：Zyon Grand (706 户，2030)、Promenade Peak (596 户，2031)、PENRITH (462 户，2029)、Hudson Place Residences (327 户，2029) 总计逾 2000 户将分批落成，对二手房价和租金形成挤压。
- 区域人口导入与需求支撑：南部濒水区的转型将引导新增住房和就业人口，长期看可提升本区租赁与买卖需求，但短期受新盘冲击明显。
- 99 年地契从 2014 年起算，剩余约 89 年：目前地契尚属“长年限”，但已消耗 11 年，到新盘集中兑现的 2030 年剩余约 84 年，届时银行估值可能偏保守。
- 短期内投资价值受抑，宜看长线：未来五年新盘供应量大，二手价格大概率受压；但入场价显著低于区域，可对冲部分风险，适合持有超 10 年的买家。
未来供应管道（D03 在建新盘）：
| 在建新盘 | 户数 | 预计 TOP | 状态 |
|---|---|---|---|
| Zyon Grand | 706 | 2030 | 在建 |
| Promenade Peak | 596 | 2031 | 在建 |
| PENRITH | 462 | 2029 | 在建 |
| Hudson Place Residences | 327 | 2029 | 在建 |
| 合计 | ~2091 | 集中入市 |
2025 前后新盘定「天花板」；本盘二手是价值位。来源：URA 成交（按类型拆分）。
规划与供应时间轴。来源：URA 2025 总蓝图 + 公开市场挂牌。
地契与持有周期：99 年地契的「未来」取决于持有多久——下按持有年限看剩余地契与 CPF/贷款影响。
| 持有 | 剩余地契 | Bala 估值* | CPF / 贷款 |
|---|---|---|---|
| 5 年后 | ~85 年 | ~92% | 全额无碍 |
| 10 年后 | ~80 年 | ~90% | 全额无碍 |
| 20 年后 | ~70 年 | ~86% | 全额无碍 |
| 30 年后 | ~60 年 | ~80% | 接近 60 年门槛 |
*Bala's curve 为地契估值经验法则，仅供参考。
*未来展望基于 URA 2025 总蓝图与周边公开规划信息，非官方预测；新盘户数/TOP 以官方与发展商公布为准。
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风险与适配Risks & Fit
适合谁
- 有学龄女童的家庭，看重克信女中 1 公里内入学优势
- 预算有限但想进入 D03 区、以低价换空间的买家
- 寻求安静纯居住环境，不介意配套依赖他处的自住者
- 长期收租投资者，能承受短期价格波动并等待南部濒水区成熟
谨慎 / 不适合
- 追求高资本增值的短线投机客，因历史涨幅仅 1.1%
- 对地铁依赖度极高的通勤族，步行 900 米或感不便
- 重视生活便利性，要求楼盘自带商业或步行即达商场的买家
- 计划 5-8 年内卖出的持有者，将直面新盘入市高峰期
买入前重点核实
实际步行至红山站及查看周边巴士路线，确认日常通勤可接受度 · 核实克信女中当前入学抽签率及 1km 范围政策稳定性 · 调查附近新盘的最新售价与户型，评估未来二手竞争强度 · 计算总持有成本（印花税、物业费等），对比区域内其他转售项目净租金回报
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总结 · 优缺点对比Summary · Pros & Cons
| ✅ 优点 | ⚠️ 缺点 · 风险 |
|---|---|
| 距离顶尖名校克信女中仅 0.2km，学区价值突出 | 地铁站步行 900 米，且周边商业配套薄弱 |
| 成交价大幅低于 D03 区域均价，入场门槛低 | 99 年地契剩余年限不到 90 年，未来折价风险上升 |
| 纯住宅小区，环境安静，户型实用率较高 | 过去十年价格年均增幅仅 1.1%，资本增值缓慢 |
| 转售流动性极好，年均成交远超 15 宗 | 未来五年区域内超过 2000 户新盘供应，二手价格与租金承压 |
| 南部濒水区长期规划提供想象空间 | 当前挂牌 psf 虚高，实际成交涨幅有限，需耐心淘笋 |
综合判断 · 7.1/10：The Crest 是一处典型的“学区折价盘”，以低于区域的单价换取名校入场券与纯居住环境，但交通和配套的短板、以及未来庞大的新盘供应是不可忽视的风险。对于自住型家庭、长线收租者较合适，短线投机则建议规避。