深度楼盘分析 · Deep Property Dossier
Stirling Residences
Stirling Road · 邮区 D03（女皇镇 · 核心边缘 RCR）· 新加坡
地契 99 年（TOP 2022 · 剩余约 93 年）
类型 纯住宅公寓（三塔 · 约 1,259 户）
地铁 Queenstown EW19 · 540m
发展商 Logan · Nanshan
居住 Livability
7.3/10
宜居综合
投资 Investment
7.2/10
投资综合
综合 Overall
7.2/10
居住 + 投资
一句话结论：大型纯住宅公寓，近地铁与名校、流动性极强；但入场价已与区域持平、长期增值略低于顶级地段，更适合追求稳定现金流的自住与投资者。
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楼盘概览Overview
Stirling Residences 坐落于女皇镇 Stirling Road，是由 Logan Property 与南山集团联合开发的纯住宅公寓——三座 40 层塔楼共约 1,259 户，2022 年落成。项目紧邻 Queenstown 地铁站（东西线），步行约 7 分钟可达；夹在成熟的女皇镇生活圈与新兴的 one-north 科技走廊之间，兼具成熟配套与增长动能。开盘至今累计成交逾 1,600 宗，是本区流动性最强的大盘之一。
- 项目名称
- Stirling Residences
- 地址 / 邮区
- Stirling Road · D03
- 定位
- 女皇镇 · 核心边缘（RCR）
- 发展商
- Logan Property · 南山集团
- 物业类型
- 纯住宅公寓 · 三塔
- 住宅户数
- 约 1,259
- 地契
- 99 年（TOP 2022 · 剩余约 93 年）
- 最近地铁
- Queenstown EW19 · 540m
- 户型
- 1–4 房 · 441–1,970 sqft
- 在售挂牌
- 约 118 套（1房24 / 2房80 / 3房12 / 4房4）
- 挂牌均价 PSF
- 约 $2,594
- 近期成交 PSF
- 约 $2,370–2,800（2026）
- 历史成交
- 约 1,666 宗（2018 开盘至今）
- 价格区间
- $100 万 – $370 万
- 邮区均价对照
- D03 约 $2,434（几乎持平）
| 户型 | 面积 sqft | 在售 | 历史成交 | 成交均价 PSF | 价格区间 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 房 | 441 | 24 | 140 | $2,082 | $100–135 万 |
| 2 房 | 506–904 | 80 | 905 | $2,014 | $128–200 万 |
| 3 房 | 764–1,281 | 12 | 533 | $1,875 | $195–300 万 |
| 4 房 | 1,345–1,970 | 4 | 88 | $1,829 | $330–370 万 |
成交均价 PSF 为逐户型历史成交均值；小户型 PSF 更高（1房 > 2房 > 3房 > 4房）。来源：公开市场成交记录。
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居住分析Livability · 7.3
交通 8 · 餐饮商业 7 · 公园绿地 5 · 教育资源 7 · 环境宁静 9 · 户型实用 8
- 交通便利：距 Queenstown 地铁站约 540 米、步行约 7 分钟，1 站到 Buona Vista 转乘环线，通勤 CBD 与西部科技园均方便。
- 餐饮·商业：周边有 Anchorpoint、IKEA Alexandra 等商场，以及美玲美食中心，日常购物餐饮选择丰富，但步行距离稍远（约 10–15 分钟）。
- 公园绿地：项目内绿化率较高，但附近大型公园较少，稍显不足。
- 教育资源：多所名校在 1–2 公里内，如 Queenstown 小学、Crescent Girls' School 等，但顶级名校需跨区。
- 环境宁静：纯住宅三塔设计、不设底商，小区内环境安宁；唯户数达 1,259 户，公共设施高峰时可能略拥挤。
- 户型实用：户型设计高效，1 房 441sqft 紧凑实用，3–4 房布局规整、高层视野开阔。
🚇 地铁Queenstown EW19 540m
🚕 通勤one-north ~2 站 · 莱佛士坊 ~15 分钟 · 裕廊东 ~15 分钟
🛒 商场Anchorpoint / IKEA Alexandra ~1km · Queensway Shopping Centre · Dawson
🍜 熟食美玲美食中心 · ABC Brickworks · Alexandra Village
🎓 名校Queenstown 小学 · Queensway 中学 · Crescent Girls' · Gan Eng Seng
📚 其他Queenstown 图书馆 740m · 乐龄中心 377m · one-north 科技园
位置示意 · Stirling Road，近 Queenstown 地铁站（图：OneMap / SLA）
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投资分析Investment · 7.2
- 价格走势：开盘至今 CAGR 约 4.1%/年、TOP 后约 3%/年，表现稳健但非爆发式；小户型溢价明显，而近年 3 房高层反超。
- 流动性：大盘二手年均换手超 50 宗、历史总成交约 1,666 宗，任何户型均可快速变现，流动性极佳。
- 挂牌溢价：当前挂牌均价约 $2,594psf，较近期成交高 7–8%，卖方预期较高，实际成交价需谈判。
- 区域对比：2026 年成交 PSF 与 D03 区均价几乎持平（2,432 vs 2,434），未跑赢区域，说明价格已完全反映地段价值。
- 小结：适合注重流动性与稳定租金收益者；资本增值空间需依赖未来区域升级，短期套利机会有限。
增值 7 · 租金 7 · 流动性 9 · 抗跌保值 8 · 入场性价比 5
来源：公开市场成交记录 · 逐户型深度历史。*2026 为不完整年度。
各户型逐年成交均价 PSF；每点 ≥4 宗。来源：公开市场成交记录。
来源：公开市场成交记录 + URA 成交。*2026 为不完整年度。
| 维度 | Stirling | 参照 | 解读 |
|---|---|---|---|
| 成交均价 PSF | ~$2,432 | D03 $2,434 | 已反映地段 |
| 增值 CAGR | ~3–4%/年 | City-fringe 常见 2–3% | 稳健 |
| 年成交量（二手） | ~57–115 宗 | 单盘极高 | 流动性极强 |
| 挂牌溢价 | +7–8% | — | 可议价 |
| 估算毛租金回报 | ~3.9% | 中央区常见 3–3.5% | 偏高 |
同区可比楼盘：把 Stirling 放进 D03 的价格阶梯——它低于更新、更长增长故事的新盘（Zyon Grand、One Pearl Bank），但高于同期及更老的存量盘，处在「成熟大盘中段」位置。
| 楼盘 | TOP | 挂牌 PSF | 定位 |
|---|---|---|---|
| Zyon Grand | 2030 | $3,167 | 新盘 · 标杆 |
| One Pearl Bank | 2024 | $2,662 | 更新 · 更贵 |
| Stirling Residences | 2022 | $2,594 | 本盘 |
| The Landmark | 2025 | $2,546 | 更新 · 近似 |
| Commonwealth Towers | 2017 | $2,366 | 更旧 · 近地铁 |
| Avenue South Residence | 2023 | $2,326 | 同期 · 略低 |
挂牌均价 PSF；均为 99 年地契。来源：公开市场挂牌。
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入手成本与回报Entry Cost & Return
买房不只看房价——印花税（BSD + ABSD）、月供、净租金与回本周期，才决定它到底「划不划算」。下以代表性的 2 房 · $155 万测算。
| 买家身份 | BSD | ABSD | 印花税合计 | 总入手价 | 成本占比 | 回本周期* |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 公民 · 首套 | $4.71万 | — | $4.71万 | $159.7万 | 3.0% | ~1 年 |
| 公民 · 二套 | $4.71万 | $31万 | $35.71万 | $190.7万 | 23.0% | ~7 年 |
| PR · 首套 | $4.71万 | $7.75万 | $12.46万 | $167.5万 | 8.0% | ~2.6 年 |
| 外国人 | $4.71万 | $93万 | $97.71万 | $252.7万 | 63.0% | ~16.5 年 |
*回本周期＝靠增值抹平印花税所需年数，按 Stirling 历史约 3%/年增速估算；ABSD 税率随政策调整。
深色＝按 Stirling ~3%/年，浅色＝按区域 ~5%/年（乐观）。
外国人 ~16.5 年才回本，公民首套仅 ~1 年
在 Stirling 稳健的 ~3%/年增速下，60% ABSD 让外国买家回本需 ~16 年、更适合长期收租；公民首套则近乎「零摩擦」入场。印花税身份，是这套房能否赚钱的第一决定因素。
月供与首付（LTV 75% · 利率 3.5% · 25 年）：
| 户型 | 参考价 | 首付 25% | 最低现金 5% | 贷款 75% | 月供 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 房 | $105万 | $26.25万 | $5.25万 | $78.75万 | ~$3,942 |
| 2 房 | $155万 | $38.75万 | $7.75万 | $116.25万 | ~$5,820 |
| 3 房 | $250万 | $62.5万 | $12.5万 | $187.5万 | ~$9,387 |
仅供参考，以银行实批为准。
净租金回报：以 2 房 $155 万、月租约 $5,000 计，毛回报约 3.9%；扣管理费、房产税与约 5% 空置后，净回报约 3.0%——中央区偏高水平，是其现金流优势（租金为估算）。
近期成交（还价依据）：
| 月份 | 户型 | 楼层 | 面积 | 成交价 | PSF |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-06 | 3房 | 35 | 1,055 | $295.4万 | $2,800 |
| 2026-06 | 3房 | 27 | 883 | $235万 | $2,661 |
| 2026-06 | 2房 | 29 | 635 | $155.5万 | $2,449 |
| 2026-06 | 1房 | 11 | 441 | $105.5万 | $2,392 |
| 2026-06 | 2房 | 36 | 506 | $120.6万 | $2,383 |
| 2026-05 | 3房 | 37 | 979 | $271万 | $2,768 |
| 2026-05 | 4房 | 35 | 1,345 | $358万 | $2,662 |
| 2026-05 | 3房 | 22 | 764 | $195万 | $2,552 |
| 2026-05 | 2房 | 3 | 635 | $156万 | $2,457 |
| 2026-05 | 4房 | 2 | 1,345 | $330万 | $2,454 |
| 2026-05 | 2房 | 10 | 635 | $151万 | $2,378 |
| 2026-06 | 2房 | 17 | 506 | $120万 | $2,372 |
来源：公开市场成交记录（逐户型 · 含楼层）。
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未来供需与规划Supply · Demand · Planning
- 规划格局：女皇镇置身 Greater one-north 创新走廊与大南部滨海（GSW）转型带交汇点，未来合计新增逾 1.5 万套住宅（one-north 约 6,000 户 + GSW 约 9,000 户），推动区域向知识型宜居社区升级。
- 未来供应：D03 未来四年约 2,091 个新私宅单位（Penrith、Hudson Place、Zyon Grand、Promenade Peak）于 2029–31 密集交付，短期供应压力明显；Stirling 作为已落成次新盘，现房与即时入住是其相对优势。
- 未来需求：one-north 扩建、科学园与 NUH 重建将释放大量高薪岗位，规划新增住宅自带人口增量，GSW 改造催生滨海生活需求，构成自住与租赁需求底座。
- 地契与持有周期：剩余 93 年地契远高于 CPF 全额门槛，持有至 2046 年（剩 73 年）估值仍约永久业权的 93%、衰减温和，为长线持有提供缓冲。
- 对现在投资价值的影响：当前二手均价 $2,432psf 较同区新盘低约 35%，规划利好为长线价值托底；但 2029–31 供应高峰与新盘定价天花板下，中短期二手涨幅或受抑制——更适合「跟随区域、靠现金流」的持有策略，而非博取领涨。
未来供应管道（D03 在建新盘）：把「未来供应」落到具体数字——旁边 2029–31 三年将集中交付约两千套新私宅，是 Stirling 二手最直接的竞争来源。
| 在建新盘 | 户数 | 预计 TOP | 状态 |
|---|---|---|---|
| Penrith Residence | 462 | 2029 | 在建 |
| Hudson Place | 327 | 2029 | 在建 |
| Zyon Grand | 706 | 2030 | 在建 |
| Promenade Peak | 596 | 2031 | 在建 |
| 合计 | ~2,091 | 2029–31 | 集中入市 |
来源：公开市场挂牌（在建新盘户数 / 预计 TOP）。
2025 年 D03 新盘成交 1,441 套、均价 $2,947psf，高二手约 35%；新盘定「天花板」，Stirling 二手 $2,432 属价值位。来源：URA 成交（按类型拆分）。*2026 不完整。
规划与供应时间轴。来源：URA 2025 总蓝图 + 公开市场挂牌（在建新盘 TOP/户数）。
地契与持有周期：99 年地契的「未来」，取决于你打算持有多久——以下按不同持有年限，看剩余地契与 CPF/贷款影响。
| 持有到 | 剩余地契 | Bala 估值* | CPF / 贷款 |
|---|---|---|---|
| 2031（5 年） | ~88 年 | ~96% | 全额无碍 |
| 2036（10 年） | ~83 年 | ~95% | 全额无碍 |
| 2046（20 年） | ~73 年 | ~93% | 全额无碍 |
| 2056（30 年） | ~63 年 | ~88% | 接近 60 年门槛 |
*Bala's curve 为地契估值经验法则，仅供参考。要点：Stirling 地契在未来约 20 年内稳在 60 年 CPF 全额门槛之上，中短期持有无地契拖累。
*未来展望基于 URA 2025 总蓝图与周边公开规划信息（Greater one-north、大南部滨海、女皇镇更新），非官方预测；新盘户数/TOP 以官方与发展商公布为准。
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风险与适配Risks & Fit
适合谁
- 重视流动性、希望随时可出售或抵押的投资者
- 在 one-North 或西部 CBD 工作、通勤便利的自住者
- 偏好新盘设施、追求纯住宅宁静环境的家庭
- 能接受 99 年地契、以稳定租金为主要回报者
谨慎 / 不适合
- 追求高资本增值的投机者——该盘长期涨幅平稳
- 需顶尖名校（南洋、莱佛士女校）的家长
- 对价格敏感的首购者——入场价与区域持平、无折扣
- 担忧周边未来供应过剩的保守型投资者
买入前重点核实
核实具体单元朝向与视野（部分低层或面路有噪音）· 确认租金预估（2 房 $5,000/月的实际签约率与空置期）· 对比同区在售新盘评估替代选项 · 向银行了解当前利率，按 ~3% 净回报核算持有成本
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总结 · 优缺点对比Summary · Pros & Cons
| ✅ 优点 | ⚠️ 缺点 · 风险 |
|---|---|
| 近地铁与成熟生活配套，自住便利性高 | 99 年地契剩余约 93 年，不具永久优势 |
| 纯住宅大盘，设施齐全、社区感强 | 周边大型公园较少，绿地评分一般 |
| 历史流动性极强，变现风险低 | 挂牌溢价较高，实际买入成本可能不低 |
| one-North 需求辐射，租金收益稳定 | 入场价与区域持平，缺乏折扣安全边际 |
| 户型高效、高层视野佳，居住品质不错 | 大体量项目，未来同类竞品入市或影响出租出售 |
综合判断 · 7.2/10：Stirling Residences 是一个典型的「均好型」大盘——交通、教育、商业均无硬伤，纯住宅环境安静、户型实用；投资层面流动性极佳，但资本增值取决于区域蓝图落地速度，入场价与市场持平、缺乏安全边际。适合追求稳定现金流的长期持有者或自住升级家庭，不适合期望短期翻倍的投机客。当前市场下，若能在挂牌基础上砍价 5–8%，可视为合理入手点。