新加坡 4 房及以上豪宅公寓的单价（PSF）这些年涨了多少？

2019 至 2026 年，新加坡 4 房及以上公寓的平均成交 PSF 由 $1,772 升至 $2,206，八年累计上涨约 24.5%（2020 年疫情短暂回调后持续走高）。其中 5 房及以上顶豪单价更高，2026 年约 $2,355。

为什么新加坡豪宅单价在涨，平均总价反而在跌？

关键是面积压缩。4 房及以上公寓的平均面积由 2019 年的约 2,386 sqft 缩水至 2026 年的约 1,778 sqft（约 -25%）。尽管单价 PSF 上涨 24.5%，但因单套面积明显变小，平均成交总价反而由约 $4.56M 降至约 $4.01M（约 -12.1%）——开发商把大户型「做小做紧凑」是主因。

新加坡豪宅哪个区域最好转手、哪个最难？

OCR（中央区以外）的家庭型大户去化最快，约 46 个月，挂牌微幅溢价（+1.2%），平均挂牌总价约 $303 万，门槛最低、流动性最好。CCR（核心中央区）顶豪最难转手，去化约 99 个月（≈8.3 年），挂牌溢价高达 +10.4%，平均挂牌总价约 $825 万。

投资新加坡核心区（CCR）顶豪要注意什么？

CCR 顶豪稀缺、抗跌，但流动性差：去化约 99 个月、卖方溢价 +10.4%、平均挂牌总价约 $825 万，属长线、大额、议价难的收藏级资产，适合现金充裕、持有周期长的买家；短期转手与议价空间有限。

房地产市场统计报告 · Property Market Statistics

新加坡豪宅市场趋势：4 房及以上公寓单价、面积、总价与成交量的八年轨迹（2019–2026）

Q: 新加坡豪宅（大户型）的成交量趋势如何？

需求显著扩张：4 房及以上公寓年成交量由 2019 年的 596 套增至 2025 年的 2,209 套，约 3.7 倍；其中 5 房及以上顶豪由 41 套增至 291 套。大户型正从小众走向主流。

Q: 这份豪宅报告的数据来源和口径是什么？

范围为 4 房及以上私人公寓（Condominium / Apartment），数据来自公开市场在售挂牌（库存与挂牌 PSF）与公开市场历史成交记录（成交量、成交 PSF、面积、总价），覆盖 2019 至 2026 年 7 月。

报告期 2019–2026 发布 2026 年 7 月 数据来源 公开市场挂牌 · 公开市场成交 编制 SG-Property 研究团队

摘要 · Key Highlights

单价走高：4 房及以上豪宅平均成交 PSF 由 2019 年 $1,772 升至 2026 年 $2,206，八年累计 +24.5%。
越做越小：平均单套面积由 2,386 sqft 缩水至 1,778 sqft，约 −25%——大户型被「做小做紧凑」。
总价反降：面积缩水盖过单价上涨，平均成交总价由 $4.56M 降至 $4.01M，约 −12.1%。
需求井喷：年成交量由 2019 年 596 套增至 2025 年 2,209 套，约 3.7 倍；5 房及以上顶豪由 41 套增至 291 套。
分区分化：OCR 家庭豪宅去化最快（46 月、微溢价）；CCR 顶豪最难转手（99 月、溢价 +10.4%、均价 $825 万）。

单价 PSF 2019→2026

+24.5%

$1,772 → $2,206

平均面积 2019→2026

−25%

2,386 → 1,778 sqft

平均总价 2019→2026

−12.1%

$4.56M → $4.01M

年成交量 2019→2025

3.7×

596 → 2,209 套

单价与总价的背离Price per Sqft vs Total Price

过去八年，新加坡豪宅出现了一个反直觉的分叉：每平方尺越来越贵，但一套的总价反而更便宜了。

先看单价。4 房及以上公寓的平均成交 PSF 由 2019 年的 $1,772 一路升至 2026 年的 $2,206，八年累计 +24.5%（仅 2020 年疫情短暂回调）。其中 5 房及以上的顶豪单价更高，2026 年达 $2,355，略高于 4 房的 $2,184。

再看总价，故事就翻转了。同一批 4 房及以上豪宅的平均单套面积，由 2019 年的约 2,386 sqft 缩水到 2026 年的约 1,778 sqft，八年少了约四分之一。面积的压缩盖过了单价的上涨——平均成交总价因此由约 $4.56M 回落至约 $4.01M（约 −12.1%）。换言之，今天的「四房」已不是当年的「四房」：户型被做得更小、更高效，用更低的总价门槛承接更广的买家。

单价 +24.5%　面积 −25%　总价 −12.1%

「越做越小的豪宅」：开发商把大户型做小做紧凑，单价节节走高，但单套总价反而下探——这是理解近年豪宅市场最重要的一条主线。

成交量趋势Transaction Volume

总价门槛下探，叠加改善型与家庭需求，豪宅的成交量在八年里从小众走向主流。

4 房及以上公寓的年成交量，由 2019 年的 596 套一路攀升至 2025 年的 2,209 套，约 3.7 倍（2020 年疫情、2023 年降温各有回踩，但趋势向上）。其中 5 房及以上顶豪虽是小众，也由 41 套增至 291 套，扩张同样迅猛。

596 → 2,209 套

八年 3.7 倍。大户型不再是极少数人的选择——总价可及性提升 + 家庭改善需求，共同把豪宅成交推向历史高位。

分区分化Market Segments

「豪宅」不是一个市场，而是三个：核心区的收藏级顶豪、中央区的改善型大宅、与中央区外的家庭大户，健康度天差地别。

用去化周期（当前挂牌库存 ÷ 近 12 个月月均成交，健康线 ≤6 月）衡量流动性，三区呈阶梯分化：OCR 最快、CCR 最慢。整体 4 房及以上去化约 62 个月。

CCR（核心中央区）顶豪去化长达 99 个月（≈8.3 年），挂牌溢价高达 +10.4%，平均挂牌总价约 $825 万——稀缺、抗跌，但流动性差、议价难，是典型的长线收藏级资产。OCR（中央区以外）的家庭型大户则截然相反：去化仅 46 个月、挂牌微幅溢价（+1.2%）、平均挂牌总价约 $303 万，是豪宅里最「接地气」、最好转手的一档。RCR 居中。

表 1分区健康度全景 · 4 房及以上（近 12 月 2025.07–2026.06）

区域	挂牌库存	近12月成交	去化周期	挂牌/成交 PSF	平均挂牌总价	挂牌溢价	状态
CCR 核心中央区	3,103	377	99 月	$2,760 / $2,499	$825 万	+10.4% 溢价	收藏级 · 慢
RCR 其他中央区	2,774	591	56 月	$2,427 / $2,307	$423 万	+5.2% 溢价	改善型 · 中
OCR 中央区以外	2,605	680	46 月	$1,897 / $1,875	$303 万	+1.2% 微溢价	家庭型 · 快

注：范围为 4 房及以上私人公寓。溢价 =（挂牌均价 PSF − 成交均价 PSF）÷ 成交均价 PSF。来源：公开市场挂牌 · 公开市场成交。

投资含义Investment Implications

趋势清晰，选择因人而异——自住家庭、改善客与收藏级买家，指向的其实是三种完全不同的豪宅。

表 2豪宅策略矩阵：按诉求匹配区域

诉求	区域	核心理由
自住 · 家庭大宅	OCR 中央区以外	去化最快 46 月、挂牌微溢价（+1.2%）、均价约 $303 万，门槛最低、最易转手
改善 · 兼顾地段	RCR 其他中央区	去化 56 月、均价约 $423 万，地段与总价平衡，改善型主力带
收藏 · 稀缺顶豪	CCR 核心中央区	稀缺抗跌，但去化 99 月、溢价 +10.4%、均价 $825 万——需长线、现金充裕、议价难
看重大面积	存量老盘	新盘越做越小，超大户型稀缺性上升；追求真正大面积宜关注存量大平层

常见问答FAQ

问新加坡 4 房及以上豪宅的单价这些年涨了多少？

2019 至 2026 年，平均成交 PSF 由 $1,772 升至 $2,206，八年累计约 +24.5%（2020 年疫情短暂回调后持续走高）。5 房及以上顶豪单价更高，2026 年约 $2,355。

问为什么豪宅单价在涨，平均总价反而在跌？

关键是面积压缩。平均单套面积由 2019 年约 2,386 sqft 缩水至 2026 年约 1,778 sqft（约 −25%）。尽管单价 PSF 上涨 24.5%，但单套面积明显变小，平均成交总价反而由约 $4.56M 降至约 $4.01M（约 −12.1%）。

问新加坡豪宅（大户型）的成交量趋势如何？

需求显著扩张：4 房及以上年成交量由 2019 年 596 套增至 2025 年 2,209 套，约 3.7 倍；其中 5 房及以上顶豪由 41 套增至 291 套。大户型正从小众走向主流。

问豪宅哪个区域最好转手、哪个最难？

OCR 家庭型大户去化最快（约 46 月）、微溢价（+1.2%）、均价约 $303 万，流动性最好。CCR 顶豪最难转手：去化约 99 月（≈8.3 年）、溢价 +10.4%、均价约 $825 万。

问投资核心区（CCR）顶豪要注意什么？

CCR 顶豪稀缺、抗跌，但流动性差：去化约 99 月、卖方溢价 +10.4%、均价约 $825 万，属长线、大额、议价难的收藏级资产，适合现金充裕、持有周期长的买家。

问数据来源、口径和时间是什么？

范围为 4 房及以上私人公寓（Condominium / Apartment），数据来自 公开市场在售挂牌（库存与挂牌 PSF）与 公开市场历史成交记录（成交量、成交 PSF、面积、总价），覆盖 2019 至 2026 年 7 月。

附注与数据来源Notes & Sources

豪宅口径: 4 房及以上私人公寓（Condominium / Apartment），并拆分 4 房与 5 房及以上。
挂牌库存: 公开市场在售（is_alive）公寓挂牌，按区域聚合。
成交数据: 公开市场历史成交记录（成交日期、价格、PSF、面积、房型）。
市场分区: CCR＝D01,02,04,06,07,09,10,11；RCR＝D03,05,08,12,13,14,15,20；OCR＝其余邮区。
去化周期: 当前挂牌库存 ÷ 近 12 个月月均成交量（月）。健康基准 ≤6 月。
涨跌口径: PSF、面积、总价均取各年成交均值；累计变化以 2019 为基准年。

English abstract. This report tracks Singapore's luxury condominium segment (4-bedroom and larger) from 2019 to 2026 using public market listings and market transaction records. Average PSF rose +24.5% ($1,772→$2,206), yet average unit size shrank ~25% (2,386→1,778 sqft), so average total price fell ~12.1% ($4.56M→$4.01M) — the "shrinking luxury unit." Annual volume surged ~3.7× (596→2,209). By segment, OCR family-sized units are most liquid (46-month absorption, a slight +1.2% premium), while CCR trophy homes are the slowest (≈99 months, +10.4% listing premium, ~$8.25M average). Data through July 2026; *2026 is a partial year.

引用本报告 · Cite this report

欢迎媒体、研究者与 AI 助手引用，请注明来源与链接：

SG-Property 研究团队《新加坡豪宅市场趋势：4 房及以上公寓（2019–2026）》，2026 年 7 月。
https://sg-property.ai/reports/singapore-luxury-condo-market-trends/

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