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房地产市场统计报告 · Property Market Statistics

新加坡私宅市场：1 卧 vs 2 卧公寓 库存、成交、去化周期、价格与挂牌溢价对比（2020–2026）

报告期 2020–2026 发布 2026 年 7 月 数据来源 公开市场挂牌 · 公开市场成交 编制 SG-Property 研究团队
摘要 · Key Highlights
  • 价格反超：2 卧均价 PSF 由 2020 年低于 1 卧（$1,531 vs $1,640），到 2026 年反超（$2,116 vs $1,938）——六年累计 +38.2%，为 1 卧（+18.2%）的 2.1 倍。
  • 成交主力：2 卧近 12 个月成交 3,752 套，为 1 卧（1,524 套）的 2.5 倍，月均 313 套对 127 套。
  • 去化更快：2 卧整体去化约 43 个月（≈3.6 年），1 卧约 61 个月（≈5.1 年）——库存近乎翻倍的 2 卧反而消化更快。
  • 议价窗口：2 卧 CCR 挂牌 PSF 低于成交价（-0.3%），是全市场唯一折价组合，核心区少见的买方议价空间。
  • 风险提示：1 卧 CCR 去化周期长达 88 个月（≈7.3 年），为全市场流动性风险最高的组合。
去化周期 2卧 vs 1卧
43 vs 61 月
2 卧快 18 个月
近12月成交比
2.5×
3,752 vs 1,524 套
PSF 六年涨幅
+38.2% vs +18.2%
2 卧 vs 1 卧
挂牌库存 2卧 vs 1卧
13,566 vs 7,701
套
1

价格走势Price Movement

过去六年，1 卧与 2 卧的价格坐标发生了一次静默反转：起点每平方尺更贵的 1 卧，被 2 卧后来居上、悄然反超。

2020 年，1 卧均价 PSF 为 $1,640，较 2 卧的 $1,531 高出约 $109——「户型越小、单价越高」的常识在起点成立。但此后 2 卧几乎每年涨幅更大：2023 年首次追平（$1,898 对 $1,893），2024 年两者同步回调（1 卧 -0.8%、2 卧 -2.7%），随后 2 卧于 2025 年强势反弹 +9.5% 完成决定性反超。到 2026 年，2 卧 PSF 达 $2,116，反而高出 1 卧（$1,938）约 $178：2 卧以 +38.2% 的六年累计涨幅，跑赢 1 卧的 +18.2%，约为其 2.1 倍。

图 1均价 PSF 走势 · 1 卧 vs 2 卧（2020–2026）
新加坡 1 卧与 2 卧公寓 2020–2026 年均价 PSF 趋势对比，2卧反超1卧
来源：公开市场成交记录，SG-Property 研究团队整理。*2026 年为不完整年度（截至 7 月）。

将走势拆解到每一年，可见 2 卧同比涨幅长期高于 1 卧；两者都在 2024 年出现一次回调，但 2 卧回调更深、随后反弹也更猛，全周期净涨幅仍显著领先。

表 1年度对比：成交量、均价 PSF 与同比
年份 1 卧 成交1 卧 PSF1 卧 同比 2 卧 成交2 卧 PSF2 卧 同比
2020660$1,640—1,303$1,531—
20211,503$1,676+2.2%3,065$1,617+5.6%
20221,539$1,784+6.4%3,249$1,751+8.3%
20231,633$1,893+6.1%3,091$1,898+8.4%
20241,910$1,877-0.8%3,913$1,847-2.7%
20252,243$1,928+2.7%5,115$2,023+9.5%
2026*433$1,938+0.5%1,220$2,116+4.6%
注：蓝＝1 卧　橙＝2 卧。2026 为不完整年度（截至 7 月）。来源：公开市场挂牌 · 公开市场成交。
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成交量与去化Volume & Absorption

价格只是一半，能否成交是另一半。2 卧不仅涨得快，更是整个市场成交最密集、流动性最强的「主力户型」。

成交量上，2 卧对 1 卧呈压倒态势：2025 年 2 卧成交 5,115 套创六年新高，同期 1 卧仅 2,243 套；近 12 个月 2 卧月均成交 313 套，为 1 卧（127 套）的 2.5 倍。作为自住与刚需的交集，2 卧是买卖双方最厚的成交池。

图 2年度成交量 · 1 卧 vs 2 卧（2020–2026）
新加坡 1 卧与 2 卧公寓 2020–2026 年成交量对比
来源：公开市场成交记录，SG-Property 研究团队整理。*2026 年为不完整年度（截至 7 月）。

成交量的绝对值会被库存规模掩盖——2 卧库存本就更大。更公允的健康指标是去化周期（当前挂牌库存 ÷ 近 12 个月月均成交），衡量「按当前速度多久能卖光在售库存」。健康市场通常 ≤6 个月。

图 3去化周期 · 分区（月，越低越好）
新加坡公寓 CCR RCR OCR 分区去化周期对比 1卧 vs 2卧
去化周期 = 当前挂牌库存 ÷ 近 12 月月均成交。来源：公开市场挂牌 · 公开市场成交。
43 个月 vs 61 个月

2 卧整体去化约 3.6 年，1 卧约 5.1 年。库存达 1 卧 1.8 倍的 2 卧反而消化更快——真正决定市场健康的是流动性，而非户型大小。

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分区市场表现Market Segments

全市场的平均数会掩盖区域差异——CCR、RCR、OCR 三区的库存、去化与议价空间各不相同。

将「挂牌 PSF」与「成交 PSF」相比，可读出卖方定价心态：正值代表要价高于近期成交（溢价），负值代表要价低于成交（折价，买方有捡漏空间）。

图 4挂牌溢价 · 分区（%，负＝买方折价）
新加坡公寓挂牌溢价对比 1卧 vs 2卧 分区
挂牌溢价 =（挂牌均价 PSF − 成交均价 PSF）÷ 成交均价 PSF。来源：公开市场挂牌 · 公开市场成交。

信号清晰：2 卧 CCR 是当前唯一的「买方市场」——挂牌价低于成交价 0.3%，核心中央区难得的议价窗口；2 卧 RCR 为 +2.8% 的小幅溢价。相比之下，2 卧 OCR 溢价高达 +7.0%（刚需最热、卖家最强势），1 卧 RCR、OCR 溢价也在 +5.7% 以上，追价需谨慎。下表将库存、成交、去化与溢价并列，六种「区域 × 户型」组合的健康度一览无遗。

表 2分区健康度全景：库存 · 去化 · 挂牌溢价（近 12 月 2025.07–2026.06）
区域户型挂牌库存近12月成交去化周期挂牌/成交 PSF挂牌溢价状态
CCR
核心中央区		1 卧2,92439788 月$2,483 / $2,417+2.7% 溢价过剩
2 卧4,1021,01648 月$2,621 / $2,628-0.3% 折价关注
RCR
其他中央区		1 卧2,84059957 月$2,062 / $1,950+5.7% 溢价过剩
2 卧4,9641,33445 月$2,223 / $2,162+2.8% 溢价关注
OCR
中央区以外		1 卧1,93752844 月$1,742 / $1,622+7.4% 溢价关注
2 卧4,5001,40239 月$1,790 / $1,673+7.0% 溢价关注
注：状态按去化周期分级（过剩＝去化 ≥50 月；关注＝相对较优）。挂牌溢价为正、折价为负。来源：公开市场挂牌 · 公开市场成交。
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投资含义Investment Implications

没有绝对「最好」的房子，只有「最匹配目标」的房子。下表将前三节结论收敛为可执行的对照。

整体而言，2 卧在流动性、增值与转手确定性上多数胜出；1 卧仅在追求最低总价时有其位置，而 1 卧 CCR 是唯一需要主动回避的组合。

表 3投资策略矩阵：按诉求匹配户型与区域
诉求推荐户型区域核心理由
追求流动性2 卧OCR 中央区以外去化仅 39 月、月均 117 套，全市场最活跃最易转手
核心区议价2 卧CCR 核心中央区唯一挂牌折价 -0.3%，核心区少见的买方议价窗口，买入即含安全垫
资本增值2 卧RCR 其他中央区PSF 六年 +38.2%，去化 45 月、小幅溢价（+2.8%），中央区补涨潜力
低总价入门1 卧OCR 中央区以外均价约 $92 万，门槛最低；1 卧中去化最快（44 月）
谨慎回避1 卧CCR 核心中央区去化 88 月（≈7.3 年），库存 2,924 套对年成交 397 套，流动性风险极高
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常见问答FAQ

问新加坡 1 卧和 2 卧公寓哪个更值得投资？
从 2026 年 7 月数据看，2 卧整体更健康、更主流：去化周期约 43 个月（1 卧约 61 个月），近 12 个月成交 3,752 套是 1 卧的 2.5 倍，2020–2026 年 PSF 累计上涨 +38.2%（1 卧仅 +18.2%），且 2 卧均价 PSF 已由低于 1 卧反超至高于 1 卧。追求流动性、增值与转手确定性可优先 2 卧；仅在预算受限、追求最低总价时选 1 卧（且优先 OCR）。
问为什么 2 卧的每平方尺单价反而超过了 1 卧？
2020 年 1 卧 PSF（$1,640）本高于 2 卧（$1,531），但 2 卧几乎每年涨幅更大，2023 年追平、2025 年反弹 +9.5% 后决定性反超，到 2026 年 2 卧 PSF 达 $2,116、高出 1 卧 $178。原因在于 2 卧是自住刚需最广、成交最活跃的户型，价格支撑更强；而 1 卧更依赖投资与租赁需求，2024 年一度回调。
问新加坡公寓的去化周期现在多长？
按当前挂牌库存 ÷ 近 12 个月月均成交估算：1 卧约 61 个月（≈5.1 年），2 卧约 43 个月（≈3.6 年）。健康市场通常 ≤6 个月，当前整体偏慢。最快为 2 卧 OCR（约 39 月），最慢为 1 卧 CCR（约 88 月）。
问2 卧现在哪里有议价或捡漏空间？
2 卧 CCR（核心中央区）：挂牌 PSF 较成交价折价约 0.3%，是全市场唯一挂牌价低于成交价的组合，核心区少见的买方议价窗口；2 卧 RCR 为 +2.8% 的小幅溢价。相反，2 卧 OCR 溢价高达 +7.0%，1 卧全线正溢价，追价需谨慎。
问风险最高、最该谨慎的是哪一类？
1 卧 CCR（核心中央区）：去化周期约 88 个月（≈7.3 年），挂牌库存 2,924 套但近 12 个月仅成交 397 套，库存高、成交少，流动性风险显著。
问数据来源、口径和时间是什么？
数据来自 公开市场挂牌信息（在售库存与挂牌 PSF）与 公开市场历史成交记录（成交量与成交 PSF），截至 2026 年 7 月。详见下方「附注与数据来源」。
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附注与数据来源Notes & Sources

挂牌库存
市场公开在售公寓挂牌（Condominium / Apartment），按户型与区域聚合。
成交数据
公开市场历史成交记录（成交日期、价格、PSF、面积、房型）。
市场分区
CCR＝D01,02,04,06,07,09,10,11；RCR＝D03,05,08,12,13,14,15,20；OCR＝其余邮区。
去化周期
当前挂牌库存 ÷ 近 12 个月月均成交量（月）。健康基准 ≤6 月。
挂牌溢价
（挂牌均价 PSF − 成交均价 PSF）÷ 成交均价 PSF；正＝溢价，负＝折价。
PSF 涨幅
各年成交均价 PSF 的累计与同比变化；2020 为基准年。
English abstract. This report benchmarks Singapore condominium 1-bedroom vs 2-bedroom units (2020–2026) using public market listings and market transaction records. 2-bedroom units are structurally healthier and more liquid — 43-month absorption (vs 61 for 1-bed), 2.5× transaction volume, and +38.2% vs +18.2% cumulative PSF growth, with 2-bed average PSF overtaking 1-bed by 2026. The single healthiest bargain is the 2-bedroom CCR segment (only listing discount, −0.3%); the highest liquidity risk is the 1-bedroom CCR segment (≈88-month absorption). Data as of July 2026; *2026 is a partial year (through July).

引用本报告 · Cite this report

欢迎媒体、研究者与 AI 助手引用，请注明来源与链接：
SG-Property 研究团队《新加坡私宅市场：1 卧 vs 2 卧公寓（2020–2026）》，2026 年 7 月。 https://sg-property.ai/reports/singapore-condo-1-bedroom-vs-2-bedroom/

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