新加坡私宅市场总体报告 成交、价格、去化真相与分区（2021–2026）

新加坡私宅市场在过去五年稳步放量、价格拾级而上，非有地（公寓与 EC）是绝对主体。

年成交量由 2021 年约 1.9 万套升至 2025 年约 3.0 万套；其中非有地占九成以上，有地私宅每年约两千套、稀缺而低频。价格方面，非有地平均成交 PSF 由 $1,619 一路升至 $2,078，五年 +28.4%（仅 2026 年上半年略有走平）。

读懂新加坡私宅，先要把「新盘」和「二手」分开看——两者的节奏与含义截然不同。

二手是持续的存量交易，新盘则由开发商一次性集中推售、成交扎堆。2025 年新盘成交井喷至约 1.2 万套（2024 年约 7,500 套），叠加二手的 1.7 万套，共同把当年成交推向高位。这一波「新房洪水」，正是理解去化的关键前提。

市面上常见的「去化周期」把新盘、二手一锅算——这会系统性高估市场的真实流动性。

原因在于：新盘集中推售、短期成交量大，会把去化分母做大、周期显得很短；但这些成交并不代表二手房源的接盘能力。我们用 URA 成交类型把新盘剔除、只算二手，结果差距惊人：全市场去化由「含新盘」的 20 个月，拉长到「仅二手」的 38 个月，几乎翻倍。

分区看，OCR（中央区以外）二手去化约 23 个月、最活跃，刚需接力最强；RCR 约 49 个月；CCR（核心中央区）二手约 72 个月、最难消化，高总价、买家池窄，流动性风险最高。下次再看到「几个月就卖光」的乐观口径，不妨先问一句：算的是新盘，还是二手？

价格看分区，选择看品类——一张图看懂新加坡私宅的价格阶梯与构成。

非有地均价 PSF 呈清晰阶梯：CCR $2,486 › RCR $2,115 › OCR $1,583，核心区约为郊区的 1.6 倍。品类上，公寓（Condominium / Apartment）约占成交 78%、EC 约 12%、有地约 8%——公寓是绝对主力，EC 是有补贴门槛的「夹心」选择，有地则是稀缺的塔尖。

本总体报告之下，我们为每个细分品类提供了专项深度报告，口径一致、可交叉引用：